Le Pinel, c’est fini : place au LLI
Le dispositif Pinel, bien connu des investisseurs immobiliers pour ses réductions d’impôts, prendra fin le 31 décembre 2024. En perte d’attractivité depuis 2023, il cède désormais la place à une alternative plus souple et avantageuse : le Locatif à Loyer Intermédiaire (LLI). Ce dispositif séduit de plus en plus d’investisseurs souhaitant allier performance locative et fiscalité optimisée.
Qu’est-ce que le LLI ?
Le LLI est un dispositif de location encadrée destiné aux classes moyennes, trop aisées pour le logement social, mais exclues du marché libre. En contrepartie de loyers plafonnés et de conditions spécifiques, les investisseurs bénéficient d’exonérations fiscales significatives.
Pourquoi investir en LLI ?
Voici les principaux avantages du Locatif à Loyer Intermédiaire :
- TVA réduite à 10 %
- Prix d’achat inférieur de 15 à 18 % par rapport au neuf classique
- Crédit d’impôt sur les sociétés, équivalent à 20 ans d’exonération de taxe foncière
- Fiscalité optimisée avec une SCI à l’IS
Conditions pour bénéficier du statut LLI
L’investissement en LLI implique le respect de plusieurs critères. Voici les conditions à connaître avant de se lancer :
1. Type de bien immobilier
Le logement doit être neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), et conforme aux normes énergétiques en vigueur, comme la RE 2020.
2. Zones géographiques éligibles
Le bien doit être situé dans une zone tendue où la demande locative dépasse l’offre :
- Zone A bis
- Zone A
- Zone B1
3. Acquisition via une personne morale
L’achat du bien doit se faire via une personne morale (SCI, SAS, etc.) pour bénéficier des avantages fiscaux. La SCI (Société Civile Immobilière) est souvent privilégiée pour sa simplicité. Elle doit compter au moins deux associés et peut être imposée à l’IR ou à l’IS selon les objectifs du projet.
4. Engagement de location : 15 ans minimum
Le logement doit être loué pendant au moins 15 ans pour maintenir le crédit d’impôt. Ce dernier peut être prolongé jusqu’à 20 ans si le bien reste en location.
En cas de rupture de l’engagement de location, les avantages fiscaux peuvent être perdus.
5. Plafonds de loyers
Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique. Ces plafonds sont mis à jour chaque année.
Exemples de plafonds (€/m²/mois) :
- Zone A bis : 17,62 €
- Zone A : 13,09 €
- Zone B1 : 10,55 €
6. Plafonds de ressources des locataires
Les locataires doivent respecter un plafond de revenus fixé par l’État, selon la composition du foyer et la zone géographique. Ce critère garantit que le logement bénéficie bien aux publics visés.
Exemple de plafonds (revenu annuel brut) :
| Foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Individu seul | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| + 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Par personne supplémentaire | 15 168 € | 13 886 € | 10 161 € | 9 142 € |
7. Location à un ascendant ou descendant
Il est possible de louer à un membre de sa famille (parents, enfants) si :
- Il ne fait pas partie du foyer fiscal
- Il n’est pas actionnaire de la structure acquéreuse
- Il respecte les plafonds de ressources
8. Démarches administratives obligatoires
L’investisseur doit effectuer plusieurs démarches :
- Déclaration du bien aux impôts
- Télédéclaration LLI
- Fournir les justificatifs : bail, plafonds de loyers, revenus des locataires, etc.
Le LLI : un dispositif prometteur pour l’avenir
Face à la fin du Pinel, le LLI s’impose comme un nouveau levier d’investissement immobilier performant, à la fois rentable, fiscalement avantageux et utile socialement. Il offre une réponse concrète aux besoins des classes moyennes dans les zones tendues, tout en sécurisant l’investissement à long terme.
